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广州楼市再出重磅,专家分析2024年新形势:市场还有这些利好!

发布日期:2024-02-02 05:39    点击次数:141

2024年1月27日,广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,政策分别从供给端与需求端两侧出发,主要聚焦四大点:继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化限购、加强房地产市场监管等政策措施,进一步夯实全市租购并举的住房保障体系。(">通知原文>  官方解读>)

根据广州市住房和城乡建设局官方数据统计,2023年,广州一手住宅网签面积超过840万㎡,同比基本持平;二手住宅交易登记面积超过830万㎡,同比增长30%。9月后在“认房不认贷”落地、取消部分区域限购等政策利好带动下,一、二手住宅成交量有一定回升,一手住宅去库存周期有所缩短,已逐步接近合理区间。

从去年的数据表现来看,广州作为全国一线城市,其房地产市场总体仍在合理健康的运行区间内,市场的需求量与供应量较为平衡。在专家们看来,本次1月27日新政的发布,进一步释放实质性利好,对于在2024年稳定市场预期,促进房地产市场消费将起到更加积极的作用。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉:

此次《通知》着力于“先立后破”“稳中求进”“稳进集合”的总基调,在稳住商品房市场、避免大起大落的基础上,着力于推进住房供给侧结构性改革,构建“保障+市场”的住房供应新体系,从而实现向房地产新发展模式的渐进和平稳过渡。

稳定商品房市场是稳定内需和消费基本盘的重要一环,也是稳定市场预期的关键之举。此次《通知》首先从需求端着手,落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神。

在需求端,减少限购区域内的大户型购房的限制条件,支持“卖一买一、租一买一”,都有利于推动改善型需求适时入市,也符合中心城区改善型需求占比大的特征。

在供给端,重点强调要建立健全租购并举的住房保障体系,最终目的就是通过供需两端调节,既满足合理的改善型需求,促进供给去化,也满足工薪阶层、新市民和人才群体的需求,以多层次供给匹配多层次需求,促进供应匹配需求,需求牵引供给,让供求在高位平衡。

《通知》还提出,通过建立融资协调机制,加大对具体项目的融资支持,稳定市场供给。具体来说,就是以项目为对象,提出可以给予融资支持的房地产项目名单,协调本区域内金融机构发放贷款,精准有效支持合理融资需求,让长期运营、经营稳健、财务健康的企业得到应有的金融服务,从而避免风险无序扩散和蔓延。

随着稳增长重回工作中心,2023年底的中央经济工作会议提出,“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”,对所有企业贷款要“一视同仁”。近期,住建部门与金融部门对房企融资的协调机制已做出部署,供给端的行业风险对于预期的冲击(担心期房交付风险)将开始消弭,预计广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。

广州市社科院经济研究所所长欧江波:

1月27日的新政策核心四点,可以用三句话来概括这次的新政:实质性利好,契合当前市场形势,对2024年保持谨慎乐观的态度。

首先,《通知》的内容这次都是非常实打实的市场利好,特别是第三点,在限购区域放开120平方米以上户型的限购,而且不区分户籍,将进一步为改善型需求群体释放利好,这次新政对于中心城区来说是个大利好。因为去年9月的新政主要是对一些外围区域实行限购松绑,本次新政直指中心城区,将会带动一部分群体购买核心区域的好房地产产品。

此外,支持“租一买一”“卖一买一”等政策,从前必须等之前的房子卖掉才能再重新购买,现在只要有名下房源在租、在售即可同步买房,对于购房者把握住当下市场、金融等政策利好,是个好机遇。

从“卖”到“买”是需要一个过程的,这既是一手、二手直接的循环期,也是市场逐渐转入存量的信号,相信今年一手房的销售表现会上来。

此外,这次《通知》明确支持“转移、合并登记一体办理”。对于具备合并不动产权证书条件的房屋,可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。这就意味着将突破以前的户型等政策限制。

此前很多地方都发布过“7090”房地产政策。该政策是政府为了保护刚需而推行的一项政策,要求拿到土地的开发商在建设楼盘项目的时候,必须盖90平方米以下的房子70%以上。7090政策是为了对房地产市场的供应结构进行调整和规范,从而让房地产的住宅产品更加的合理,也是为了遏止房价的不断上涨。

但是一些情况下,有部分房产是大户型划成了小户型,现在的政策就是如果可以有合并条件的房子,可以将两套合并登记业务,这需要判断房子是否符合条件;另一方面,有些房子是几个人的名字,现在可以转移登记办理,不再占用过多的房地产套数名额。这些都需要接下来进一步在实际办理中进行符合政策的条件筛选。

为什么说新政策契合当前房地产市场形势呢?因为按照去年的房地产交易情况来看,房子销售价格比最高位的时候普遍下跌了两成左右,9月的政策一出台,也刺激了房地产交易,二手房大幅回升就可以看出政策对市场的影响是十分直接的。

此外,2023年二手房买家本地户籍占比提高了8个百分点,说明广州市场的需求还是比较稳定的,这也是为什么我们依然对今年的楼市保持谨慎乐观的态度,大家对房地产市场还是有信心的。

事实上,房地产的购买行为很多是由预期决定的。当前是跨年时期,正处在年尾年头的关键期,是预期相对较弱的时候,在这个时候出台新政策很好,相信年后随着经济大环境的回暖,房地产市场年后的预期也会随之上升,2024年会是慢慢复苏、稳步回升的一年。保增长、防风险、稳预期依然是今年房地产的大方向。预期稳,市场就稳!

通知全文:

广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

为深入贯彻党中央、国务院决策部署,坚持稳中求进、以进促稳、先立后破,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,更好满足房地产市场供求关系发生重大变化新形势下的居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展,经广州市人民政府同意,现进一步优化调整我市房地产政策措施。

一、继续加大住房保障力度

进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系,加大供应力度,不断满足各类保障人群住房需求。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套,发放住房租赁补贴1.8万户。

二、精准支持房地产项目合理融资需求

按照《住房城乡建设部 金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》(建房〔2024〕2号)要求,建立我市房地产融资协调机制,搭建政银企沟通平台,推动房地产开发企业和金融机构精准对接,提出可以给予融资支持的房地产项目名单,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

三、优化调整限购政策

(一)在限购区域范围内,购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房,不纳入限购范围。

(二)在限购区域范围内,居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的,或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的,购买住房时相应核减家庭住房套数。

(三)对于具备合并不动产权证书条件的房屋,购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。

(四)商服类物业不再限定转让对象。

四、加强房地产市场监管

强化部门联动,健全联合执法和惩戒机制,加强房地产市场监测,加大力度整治房地产开发建设、房屋交易、住房租赁市场秩序,严厉查处违法违规行为,保障购房人合法权益。

本通知自2024年1月27日起正式实施,原有政策与本通知不一致的,按本通知执行。

广州市人民政府办公厅

2024年1月25日

公开方式:主动公开

南方+记者 郎慧