金科股份:轻重并举转型升级,总可售资源5274万平方米

发布日期:2024-02-05 04:37    点击次数:96

8月30日晚间,金科股份(000656.SZ)发布2023年半年度报告。

上半年,面对复杂严峻的内外部环境,金科股份核心管理层及业务骨干团队保持稳定,始终坚持“一稳二降三提升”经营发展策略,坚持开展“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”重点工作,全面提升经营质效。

报告期内,金科股份实现结算面积约340万平方米、营业收入260.75亿元;地产毛利率约为13.44%,同比上升9.06个百分点趋于稳定。同期,实现销售金额约175亿元、销售回款209亿元,金融有息负债规模降至669亿元,有效支持公司良性循环。

金科股份上半年付出的努力以及取得的成效,在行业持续深度调整的当下,颇具观察意义。

半年交楼6.6万套,交付规模位居行业第7位

2023年上半年,房地产行业持续深度调整,房价预期走弱,购房者观望情绪增加,企业销售、投资、融资表现依旧处于低位。叠加行业风险长期积压,民营房企经营发展仍面临众多挑战。

在此情况下,房企能否按时交楼已成为全社会和全行业关注的焦点。

对此,金科股份积极回应市场关切,把“保交楼、稳民生”作为首要经营任务,有序推进项目复工复产,差异化铺排复工方案,建立复工复产监控机制。全力争取保交楼专项借款和纾困资金,依法合规用好预售监管资金,专款专用保交付。

报告显示,上半年金科股份累计交付项目128个、交付批次184个、交付住宅及商业6.6万套、交付面积917万平方米,同比增长45%。截至报告披露日,公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金额度超37亿元,其中超33亿元可用资金已拨付至项目公司,一定程度上缓解了项目层面的短期资金流动性压力。

据中指研究院发布的“2023上半年中国房地产企业交付规模排行榜”显示,金科股份的交付规模位列行业第7位。

这份成绩单,为公司赢得极好的行业和品牌口碑。这也是金科回复市场和行业的“初心”。

内外部多方助力,有序推进司法重整

尤为重要的是,在保持生产经营稳定推进的同时,金科股份还积极谋求涅槃重生,并在市委、市政府及各级主管部门,潜在战略投资者、公司实际控制人的支持下,及以公司董事长为首的核心管理层和业务骨干的内部团队精诚团结下,打出风险化解的“组合拳”。

报告显示,金科股份成立了专项工作小组,积极支持、强力推动公司司法重整工作,化解公司存量债务风险。截至报告披露日,公司已审议通过《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》,将依法向法院提交重整及预重整的正式申请。

此外,金科股份已与长城国富置业有限公司签订《战略投资框架协议》。长城国富有意向独立或与其他合作方组成投资联合体,作为重整投资人参与公司的预重整程序。

金科股份多次对外表示,公司将积极支持、推动相关司法重整和引进战略投资者的工作,化解存量债务及流动性风险,提升持续经营能力,改善经营业绩,保护全体债权人和投资人的合法权益。

目前,金科股份已聘请中国国际金融股份有限公司担任专项顾问,积极与债权人、法院、政府及监管部门沟通,接洽引入战略投资者,与各方共同论证债务化解方案,加快制定重整方案。

现在回头来看,战投入场,也源于金科股份一直以来的坚持。自公司遭遇流动性危机以来,公司实控人及管理层一直在寻求突破,积极自救。

今年5月,在年度股东大会上,金科股份实际控制人黄红云就曾表示:“在这关键时刻,我将不遗余力协调各类资源来帮助公司发展,支持公司尽快走出困境,全力维护公司全体股东的利益”。

报告期内,公司控股股东基于对公司基本面和管理层的信心,以自有资金通过二级市场集中竞价方式增持公司股份,目前已增持1926.85万元;金科股份董监高及核心骨干也集体增持,目前增持金额已达142.04万元,进一步彰显对金科未来发展的信心。

近年来,国内一些大型房企陷入困境,企业高层大批离职渐成常态。然而,金科股份的核心管理层和业务骨干团队均保持了86%以上的稳定性。

控股股东“真金白银”入场力挺,近20名团结稳定的高管及核心骨干团队持续增持,这无疑给外界传递了金科自救的决心与信心。市场对此也给予了积极的回应,金科股份股价一度从0.77元最高升至2.75元,期间收获多个涨停板。

多措并举保生产,实现营收规模261亿元

在稳定的核心管理团队带领下,金科股份坚持全面提升经营质效,改善公司持续经营能力。

报告期内,金科股份实现结算面积约340万平方米、营业收入260.75亿元;新开工面积约24万平方米,实现竣工面积约741万平方米,在建项目327个,在建面积约4277万平方米。

报告还显示,金科股份地产毛利率水平升至13.44%,同比上升超9个百分点。公司经营质效趋于稳定。

同时,金科股份通过抢抓销售回款、压减债务规模、开展存量债务管理等措施,进一步护航公司经营。

首先,不断强化营销策略的针对性,盘活资产、持续挖掘沉淀资产潜力,释放可售资源,上半年金科股份实现销售金额约175亿元,公司代建项目实现销售金额约3亿元。销售回款方面更是稳健高效,报告期内实现销售回款209亿元。

此外,金科股份通过多措施化解存量债务风险。一方面,争取新增融资投放置换部分存量融资;另一方面积极开展债务展期工作,协商调整存量融资的还款节奏和期限。

报告期内,金科股份累计完成356.54亿元有息负债的期限调整工作,金融有息负债规模降至669亿元。

开源、节流,有效保证了公司现金流的良性循环,使得金科股份的经营发展得以稳健前行。

积极谋划转型升级,轻资产项目达60个

随着房地产行业的持续深入调整,行业发展模式面临重大调整、竞争格局发生重大变化。在保交楼、保生产外,金科股份也在积极谋划转型升级,坚持轻重并举,提升公司穿越行业周期的能力。

据悉,早在2019年,金科股份就提出“四位一体、生态协同”发展战略,在精耕地产主业的同时,做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,并在此基础上进一步整合产业链生态圈。

报告期内,金科股份轻资产业务发展模式稳中向好。比如,产业运营方面,产业招商新增入园企业47家,金科山西智慧科技城获得中国产业园区·商办地产金梧桐奖综合实力10强;代建运营方面,新增代建储备面积约234亩。

截至半年报告披露,金科股份新增轻资产项目9个,轻资产业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市,累计获取轻资产项目60个。轻资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等,其中一二线城市项目占比78%。

截至报告期末,金科股份总可售资源5274万平方米,总资产规模达2751.09亿元,公司持续经营能力突出。

“一面积极推进战略重组,一面持续发力轻资产运营。一个形象的比喻就是,金科其实在激发自身的‘活血化淤’。‘造血功能’活动起来,金科未来蓝图也就更加清晰。”有分析人士认为。

纵观当下行业,不躺平的金科很长时间内都会是焦点。虽如其他房企一样阶段承压仍在,但金科的总体上扬趋势日渐明朗。

今年7月中共中央、国务院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》中明确:坚持精准识别、分类施策,对陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业,按照市场化、法治化原则,积极适用破产重整、破产和解程序。金科股份计划以司法重整模式化解债务风险与当前国家支持政策高度契合。

 

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